Ah, osamljena, mirna kuća za odmor, daleko od lude gužve …
Ali nedovoljno daleko od Porezne uprave. Porezna pravila koja se primjenjuju na prihode od najma kuće za odmor koji koristite za svoj godišnji odmor samo su se zakomplicirala.
Tržište kuća za odmor tek se otvara za ovu godinu i ako se trendovi održe, bit će to hit uspjeh. S cijenama kuća koje se spuštaju niz dno, mnogi ljudi kruže oko odmorišta tražeći povoljne cijene. Istraživanje o investicijama i kupcima kuća za odmor iz 2012. godine izvijestilo je kako je prodaja kuća za odmor prošle godine porasla za 7%, a sada čini 11 posto ukupne prodaje kuća. (Suprotno tome, prodaja primarnih domova opala je 15,5% u 2011.)
No, porezna pravila nisu dan na plaži.
Pravila objavljena krajem 2011. dodatno kompliciraju kako morate dodijeliti ‘osobne’ i ‘komercijalne’ dane kada pokušavate otpisati dio kuće za odmor jer ste ga unajmili.
Prema Janet Hagy, Austin, TX, certificiranom javnom računovođi, definicija "osobne" upotrebe sada uključuje vašu obitelj i bilo kojeg člana holding tvrtke koju ste mogli stvoriti kako biste mogli dijeliti vlasništvo nad nekretninom.
Razmišljate o razmjeni kuća bez poreza kako biste mogli jeftino ljetovati negdje drugdje? Razmislite još jednom: zamjene se također smatraju ‘osobnom upotrebom’, čak i ako naplaćujete stanarinu. A ako prijateljima naplatite manje od najamnine, zaglavit ćete u nadoknađivanju razlike porezniku.
To je povrh već složene formule upotrebe. Tradicionalno se drugi dom računa kao "osobno vlasništvo" ako ga zauzimate 14 dana godišnje ili 10% dana tijekom porezne godine. Ali ako se imovina iznajmljuje na 15 ili više dana, tada morate odbiti sve odbitke ili gubitke. Naravno, sve se to još više zapetlja ako podijelite vlasništvo.
Prije nego što zaronite u primamljivu kupnju:
- Razmotrite implikacije poreza i novčanog toka sa svojim knjigovođom, posebno ako mislite da će se kuća ‘platiti sama’ prihodima od najma.
- Analizirajte troškove transporta imovine, uključujući porez na imovinu, osiguranje i brigu na daljinu tijekom vansezone.
- Posavjetujte se sa svojim investicijskim savjetnikom da biste vidjeli hoće li dodavanje imovine vašem portfelju prekomjerno težiti preporučenom udjelu nekretnina u vašoj mješavini imovine.
- Pregledajte prijedloge zajedničkog vlasništva imajući na umu najgori scenarij. Ako drugi od vlasnika ne može ispuniti svoju obvezu, preostali će vlasnici biti prisiljeni pokupiti opuštenost, a prihodi od najma mogu ili ne moraju pružiti olakšice nakon oporezivanja.
Pročitajte više od Novac je važan ponedjeljkom:
Današnje najamnine za jučerašnje kuće
Porezne olakšice za energetsku učinkovitost
Zašto je Home Depot tako pretrpan?