P: Unajmljujem sedam godina, štedim novac za polog i napokon sam spreman kupiti vlastitu kuću. Ali nemam pojma koliko će to potrajati i pokušavam zakazati druge velike događaje, poput svog odmora. Postoji li jednostavan način procjene? Koliko traje kupnja kuće?
O: Čestitamo na prelasku iz najma u vlasnika kuće! Prema Jeannie Heinen, suradniku brokera za tvrtke Four Seasons Realtors iz McPhersona u državi Kansas i članu Nacionalnog udruženja nekretnina, trebat će otprilike 30 do 60 dana od trenutka kada date ponudu za kuću do trenutka zaključenja posla. i dobijete ključeve.
Brojni su koraci uključeni u postupak kupnje kuće. Iako vrijeme potrebno za njihovo dovršavanje varira, kuća neće biti vaša dok se posljednja ne odjavi s popisa. Ovi koraci uključuju:
- Davanje ponude za kuću.
- Pregovaranje o uvjetima ugovora.
- Prihvaćanje ponude.
- Nakon izvršene procjene.
- Zakazivanje inspekcija.
- Rješavanje popravaka otkrivenih tijekom inspekcija.
- Primanje odobrenja zajma.
- Provjera naslova nekretnine.
- Zatvaranje - sastanak tijekom kojeg je prodavač plaćen, a kuća vaša.
Ako radite s agencijom za promet nekretninama, agent će se pobrinuti da se svi koraci izvrše na vrijeme. Ovo je najbolja opcija za većinu kupaca, posebno za one koji prvi put kupuju.
Datum zaključenja ugovora postavlja pozornicu.
Kada date ponudu za kuću, vaša će agentica unijeti predviđeni datum zatvaranja, na temelju vremena koje smatra da će joj trebati da izvrši gore navedene korake. Kad prodavatelj prihvati vašu ponudu (obično u roku od 72 sata), vaš agent i agent koji zastupa prodavatelja počinju raditi na izvršavanju svih koraka prije datuma zatvaranja.
Različite vrste zajmova utječu na trajanje zatvaranja.
"Konvencionalnim zajmom često možete zatvoriti za 30 dana", kaže Heinen. Zatvaranje ostalih vrsta kredita traje dulje, „obično 45 do 60 dana“.
- Konvencionalni zajam: Ako imate dobru kreditnu sposobnost, solidnu radnu prošlost i predujam, vjerovnik će vam vjerojatno predložiti uobičajeni zajam. Ova vrsta kredita obično se izdaje lokalno, a ako sve bude išlo prema planu, ključeve kuće dobit ćete za 30 dana.
- FHA zajam: Ako ne možete dobiti uobičajeni zajam, bilo zato što vam je predujam premali ili vam kredit nije vrhunski, još uvijek se možete kvalificirati za zajam osiguran od strane Federalne stambene uprave. Zatvaranje FHA zajma traje od 45 do 60 dana.
- Zajam za ruralni razvoj: RD zajmovi izdani putem Ministarstva poljoprivrede Sjedinjenih Država (USDA) dostupni su osobama s ograničenim prihodima koje žive u ruralnim ili prigradskim zajednicama. RD zajmovi zahtijevaju dodatne papire i zatvaranje može potrajati do 60 dana.
- VA zajam: Samo se branitelji, pripadnici Nacionalne garde, rezervisti i aktivni pripadnici kvalificiraju za stambene zajmove izdate putem Uprave za branitelje. Slično zajmovima za RD i FHA, zajmovi za VA zahtijevaju dodatne papire, što zatvaranje može pomaknuti na 60 dana.
Procjena je presudna za zatvaranje do datuma ugovora.
Vaš zajmodavac zahtijeva profesionalnu procjenu kuće koju kupujete kako bi se osiguralo da vrijedi cijene koju nudite, pa je zakazivanje procjene jedna od prvih stvari koje će vaš agent učiniti.
Rješavanje problema otkrivenih tijekom inspekcija može pomaknuti datum zatvaranja.
Ako ne kupujete kuću "takvu kakva je", vaš će zajmodavac htjeti jedan ili više pregleda kako bi se utvrdilo stanje strukturne ispravnosti kuće i mehaničkih elemenata, poput vodovoda, ožičenja i HVAC-a. Uz to će neki zajmodavci zahtijevati inspekciju termita. Ako se otkriju bilo kakvi problemi, vaš zajmodavac može zahtijevati da ih vi ili prodavač riješite prije zatvaranja. Ovisno o vrstama potrebnih popravaka, to bi moglo pomaknuti datum zatvaranja.
Potreba za prodajom trenutnog doma prije kupnje novog mogla bi usporiti zatvaranje.
Kada kupci u ovoj situaciji daju ponudu za kuću, u ugovor se često dodaje klauzula koja kaže da je kupnja nove kuće ovisna o kupcima koji prodaju svoju postojeću kuću. To se naziva "nepredviđenim slučajem" u ugovoru. Ako prodavatelj prihvati posao bez postavljanja ograničenja koliko dugo kupac mora prodati kuću, datum zatvaranja mogao bi se pomaknuti na neodređeno vrijeme ako se kupčeva kuća ne proda brzo.
Unaprijed odobrite zajam prije nego što počnete gledati kuće.
Jedna od prepreka zatvaranju kuće je dobivanje odobrenja za zajam. "Ako je kupac unaprijed odobren", kaže Heinen, "oko jedne stvari treba brinuti." Dobivanje unaprijed odobrenog kredita uključuje zajmodavca koji analizira vaš kreditni i financijski status, a zatim vam odobrava kupnju kuće do određenog iznosa na temelju vaših trenutnih prihoda i troškova. Iako prethodno odobrenje nije obvezno, ono povećava vaše šanse za zatvaranje do datuma na ugovoru ili ranije, ako se obje strane slože.
Neočekivani čimbenici mogu odgoditi zatvaranje.
Iako se većina transakcija kupnje kuća odvija bez kvarova, zahvaljujući agentima za promet nekretninama koji rade s zajmodavcima, procjeniteljima, agentima osiguranja vlasništva i inspektorima kako bi osigurali da sve bude gotovo, mogu se pojaviti nepredviđene situacije i zakočiti zatvaranje. Komplikacije, poput otkrivanja založnog prava nad imovinom, problema s vlasništvom ili dogovorenih popravaka koji nisu dovršeni, mogu odgoditi zatvaranje dok se problemi ne riješe.
U većini slučajeva zatvaranje će biti prema rasporedu.
Sve dok kupujete kuću koja je navedena na popisu kod agencije za promet nekretninama i radite s agentom koji zastupa vaše interese, ne bi trebalo biti kašnjenja. Agenti imaju iskusnog držanja svih koraka u postupku kupnje kuće po rasporedu.