Preokretanje kuća uvijek izgleda tako cool na reality televiziji i nema sumnje da su te emisije, komprimirane u 60-minutne segmente, pridonijele popularnosti ovog trenda ulaganja u nekretnine. U stvarnosti, okretanje nevolje u nevolji može biti uzbudljivo, ali može rezultirati i financijskom katastrofom.
Dakle, je li globalna pandemija pravo vrijeme za razmišljanje o ulasku u posao preokretanja kuća? Ili je ovo najgora pogreška koju možete napraviti?
Kućni preokreti su niži
Prema novom izvješću tvrtke ATTOM Data Solutions, okretanje kuće raste i pada, ovisno o tome koju statistiku gledate. Primjerice, u samo trećem tromjesečju 2022-2023. godine (najnovije tromjesečje za koje su podaci bili dostupni u vrijeme objave), 57.155 obiteljskih kuća i stanova je preokrenuto. Prema izvještaju, to iznosi 5,1 posto sve prodaje kuća u tom tromjesečju.
To je puno preokretanja, dok ne uzmete u obzir da su u drugom tromjesečju 2022-2023. prevrtanja bila 5,7 posto sve prodaje kuće. I u trećem tromjesečju 2022-2023. godine preokreti su bili 5,5 posto sve prodaje kuće.
To znači da su stope prevrtanja kuća u padu, a prema izvješću, ovaj je trend dosljedan na više od 90 posto lokalnih tržišta (148 od 159 gradskih područja).
Najveći kvartalni pad zabilježen je u sljedećim metro područjima:
- Killen, Texas (-44,5 posto)
- Savannah, Ga. (-43 posto)
- York, Penn. (-42 posto)
- Greeley, Colorado (-41,5 posto)
- Springfield, Massachusetts (-39,8 posto)
Ostali gradovi s tromjesečnim padovima - u rasponu od 39,1 do 37 posto - uključuju Raleigh, NC; Atlanta; Kansas City, Mo .; San Diego; i Rochester, N.Y.
Međutim, u nekim je područjima zapravo zabilježen porast stope prevrtanja kuća. Najveći porast zabilježen je u sljedećim područjima:
- Davenport, Iowa (+18,5 posto)
- Hilton Head, S.C. (+16,8 posto)
- Scranton, Penn. (+12,2 posto)
- Amarillo, Texas (+10,9 posto)
- Kalamazoo, Michigan (+7,7 posto)
Povratak kuće preokreće se u porastu
Iako se stopa prevrtanja smanjuje, prema izvještaju dobit je zapravo bila velika. U trećem tromjesečju 2022-2023. godine prodani domovi prodani su za bruto dobit od 73.766 američkih dolara, u usporedbi s 69.000 američkih dolara u drugom tromjesečju 2022-2023. i 61.800 američkih dolara u trećem tromjesečju 2022-2023. To je najveći povrat ulaganja od prvog tromjesečja 2022-2023, koja je imala 48-postotni ROI.
Te su profitne marže dosljedne u 104 od 159 analiziranih područja metroa. Najveće profitne marže bile su u sljedećim područjima:
- Brownsville, Texas (182,9 posto)
- Austin, Teksas (176,4 posto)
- Waco, Texas (157,4 posto)
- Springfield, Mo. (145,3 posto)
- Savannah, Ga. (143,6 posto)
Ostali gradovi s velikom godišnjom povećanjem profitne marže - u rasponu od 74 do 54 posto - uključuju Raleigh, NC; Feniks; Kansas City, Mo .; i Las Vegasu.
Međutim, u nekim je područjima zabilježen pad povratka ulaganja koji se mijenja. Najveći pad zabilježen je u sljedećim područjima:
- Corpus Christi, Texas (77 posto)
- Hilton Head, S.C. (72,9 posto)
- Boulder, Colorado (69,1 posto)
- Wilmington, NC (58,9 posto)
- South Bend, Ind. (54,1 posto)
Prosječno vrijeme okretanja se povećava
Izvještaj također otkriva da je potrebno duže okretanje kuća tijekom pandemije. U trećem tromjesečju 2022-2023. prosječno vrijeme za izvršavanje transakcija bilo je 192 dana. U drugom tromjesečju 2022-2023. prosječno je vrijeme bilo 184 dana, a u trećem tromjesečju 2022-2023. samo 184 dana.
Zapravo, prosjek trećeg tromjesečja 2022-2023. od 192 dana bilo je najdulje prosječno vrijeme u 17 godina (od trećeg tromjesečja 2003.).
Zašto biste trebali ući u igru
Pa, je li ovo dobro vrijeme da umočite prste na tržište koje prevrće kuće? Henry Angeli III, vlasnik tvrtke Henry Buys Homes iz Jacksonvillea u državi Fla., Vjeruje da je sjajno vrijeme za prevrtanje kuća. "Postoji rekordno nizak inventar zbog povećane potražnje kao rezultat sniženih hipotekarnih kamatnih stopa", kaže on. "Svi pokušavaju iskoristiti ove niže stope kao rezultat povećane kupovne moći - posebno na mom tržištu u Jacksonvilleu."
Njegovo oduševljenje dijeli i Luke Smith, osnivač tvrtke We Buy Property In Kentucky, koji vjeruje da je sada bolje vrijeme nego ikad za ulazak u posao. Smith također ukazuje na nisku razinu zaliha, što rezultira velikom potražnjom. "Materijali za dovršetak obnove skuplji su jer su cijene porasle zbog nedostataka u opskrbnom lancu zbog pandemije, ali vrijednosti imovine brzo rastu", objašnjava Smith. "Snažna potražnja dovela je do toga da se vrijednost imovine trguje rekordnim tempom i višim cijenama, što je izvrsno za prevrtanje kuća."
Smith upozorava protiv preplaćivanja da biste ušli na tržište koje prevrće kuću. "Ali u suprotnom, ako možete lako upravljati projektom, možete izaći naprijed."
Zašto ne biste trebali ući u igru
Nisu svi toliko optimistični u pogledu uspjeha novaka u poslu koji se prevrće. "Trenutno postoji 'rekordna dobit' jer je tržište domova eksplodiralo zbog COVID-19 i eksponencijalno je naraslo prošlost tamo gdje je bilo tržište kada su današnje kuće prvi put kupljene", kaže Ryan Serhant, posrednik u prometu nekretninama i costar na Bravovoj Popis milijuna dolara New York. "Ali ta delta neće potrajati", upozorava. “U poslu kojim prevrćete kuću zarađujete kad zarađujete kupiti; ne ulazite u posao danas na temelju toga gdje su kuće prodaja at-to je put unatrag. "
Jonathan Faccone, upravni član i osnivač tvrtke Halo HomeBuyers u Bridgewateru, NJ., također izražava oprez u odnosu na pridošlice. "Iako je trenutno ukupno tržište nekretnina dobro i marže su veće nego što su bile, ne bih preporučio ljudima da se sada bave ovim poslom." I on navodi tri razloga zašto:
1. Izuzetno je teško naći povoljne ponude za nove investitore.
"Tržište je već zasićeno mnogim iskusnim investitorima koji traže poslove s pravom profitnom maržom na njima." Faccone kaže da je potpuno novim ulagačima nevjerojatno teško konkurirati ukoliko nisu spremni platiti više za istu kuću. "Ako morate preplatiti da biste ušli u projekt, preuzet ćete veći rizik da izgubite novac kad sve bude rečeno."
2. Pandemija otežava obnovu nekretnina.
Da bi zaradio, Faccone kaže da je cilj uvijek biti u projektu i van njega u najkraćem mogućem roku. "Ovo će osigurati da maksimizirate svoj profitni potencijal, istovremeno ublažavajući druge rizike kao što su prekomjerna potrošnja na adaptacije ili nepostizanje predviđene prodajne cijene." Međutim, budući da gradska naselja rade sporo (i često s smanjenim brojem osoblja), kaže da inspekcijama, građevinskim dozvolama itd. Treba dulje da bi se završili. "To je problem, jer kako se vrijeme projekta povećava, troškovi prijenosa će se povećavati što će smanjivati dobit." Kaže da je još opasnije to što se tržište može pomaknuti - a ako se to dogodi dok nosite projekt, moglo bi biti pogubno.
3. Postalo je teže analizirati dobar posao zbog pandemije.
"Ključ uspješnog prevrtanja kuća je kupnja po pravoj cijeni, koja zahtijeva ispravnu procjenu kuće kako bi se utvrdilo za što se može prodati." U savršenom okruženju, Faccone kaže da je teško procijeniti ARV kuće (nakon vrijednosti popravka), ali kaže da COVID-19 uzrokuje brzo prilagođavanje cijena. "Postaje teško točno predvidjeti koliki će biti ARV kad budete spremni dom staviti na tržište i to će prije postati igra pogađanja nego proračunata investicijska odluka." Preporučuje pričekati dok se tržište ne stabilizira prije nego što uskočite.