Ako imate novac na raspolaganju za plaćanje projekta preuređenja, ne morate čitati ovaj odjeljak. Većina ljudi, međutim, mora posuditi novac kako bi osigurala svoj posao.
Najbolja opcija je obično hipotekarni zajam. To je zato što se kamate na hipoteku na kuću mogu oporezivati. Postoji nekoliko vrsta hipoteka koje mogu osigurati sredstva za projekt obnove kuće, ali svaka ovisi o tome koliko imate kapitala. Kapital je neto vrijednost vaše imovine nakon što se od njezine bruto vrijednosti oduzmu sva dugovanja prema njoj. Dopustite mi da prevedem.
Pretpostavimo da želite posuditi 25 000 USD da biste poboljšali svoj dom od 100 000 USD. Ako je vaš izvorni predujam iznosio, recimo, 25 posto kupoprodajne cijene, a otplata glavnice od tada iznosi još 25 posto, vi posjedujete preostalih 50 posto ili pola kuće. To bi značilo da ste izvrstan kandidat za taj zajam, jer će većina banaka posuditi do 75 posto vrijednosti postojeće kuće.
Postoji nekoliko načina na koje možete iskoristiti tu glavnicu. Dvije su glavne hipoteke prve i druge hipoteke.
PRVE HIPOTEKE
Za obnavljača domova pregovaranje o novoj prvoj hipoteci jedan je od načina da preuzme posao preuređenja. U praktičnom smislu to znači da ćete podnijeti zahtjev banci za potpuno novu hipoteku. Ako banka odobri zajam, dio prihoda iskoristit će se za otplatu postojeće hipoteke. Nakon odbitka troškova i naknada za zatvaranje, sve što vam preostane bit će plaćeno. Uobičajeno je da nova hipoteka ima posebno dobar smisao kada je kamatna stopa koju plaćate barem jedan postotni bod viša od stope koju biste plaćali na novu hipoteku.
DRUGA hipoteka
Druga hipoteka je upravo ono što joj samo ime govori: to je dodatna hipoteka prvoj hipoteci koju imate. Imatelj druge hipoteke obično ima potraživanje na nekretnini u slučaju da ne izvršite uplatu. U vrijeme kada je kuća prvotno kupljena, prodavatelj se možda složio s držanjem druge hipoteke, ali za vlasnika kuće koji planira obnovu, najvjerojatniji izvor druge hipoteke je zajmodavac.
ZATVARANJE TROŠKOVA
Troškovi se razlikuju od države do države i od banke do banke, ali troškovi mogu uključivati odvjetničke naknade (moguće vaše i bankovne); naknade za snimanje; hipoteka, prijenos ili drugi porezi; bodovi na zajmu (naknade izračunate u postotnim bodovima iznosa posuđenog, što znači da bi dva boda na zajmu od 100.000 USD predstavljala naknadu od 2.000 USD); osiguranje vlasništva; naknade za prijavu; naknade za prijavu; troškovi procjene; trošak kreditnog izvješća; i tako dalje.
Uz tradicionalnu hipoteku, sve te troškove obično snosi dužnik; glavnicom, banka plaća mnoge od njih. Kada se prijavite za kredit, većina banaka rutinski daje procjenu ukupnih troškova zatvaranja. Zatražite raščlambu ako se ona ne nudi.
DRUGE OPCIJE
Uz hipoteke, postoje i druge mogućnosti zajma koje bi mogle odgovarati vašim određenim financijskim okolnostima.
Avansi na kreditnim karticama
Ako će vaša obnova imati male troškove, možda ćete htjeti izbjeći papirologiju i trošak zahtjeva za zajam i jednostavno izvući gotovinski predujam s jedne ili više svojih kreditnih kartica. Međutim, imajte na umu da su kamatne stope uglavnom prilično visoke (često više nego dvostruko više od hipoteka).
Osobna pozajmica
Osobni zajam relativno je jednostavna transakcija. Podnosite zahtjev zajmodavcu, on provjerava vašu kreditnu sposobnost i zaduženost, a on odobrava ili odbija zahtjev. Vaš zajam nije osiguran od strane vašeg doma, a odluka o odobravanju (ili odbijanju) zajma donosi se na temelju vaše kreditne ocjene, prihoda i sveukupne procjene vašeg financijskog zdravlja. Stopa će obično biti znatno veća nego za hipoteku; pojam kraći; a kamate se ne mogu odbiti od poreza. S obzirom na ove nedostatke, osobni zajam trebao bi biti na vašem popisu mogućnosti.
Balonska hipoteka
Balonska hipoteka je ona kod koje se na određeni datum dospijeva velika ili "balonska" uplata preostale glavnice. Uplate se vrše usput, često samo s kamatama, mada se u nekim slučajevima također vrše i glavnice. Balonske hipoteke češće su u transakcijama nekretninama za komercijalne ili višestambene stanove. Međutim, ako obnova vašeg doma uključuje više od pukog povećanja ili preuređenja vašeg doma za vašu obitelj - ako, recimo, vaše poboljšanje uključuje dodavanje stana ili poslovnog poslovnog prostora za koji očekujete da će donijeti prihod i planirate prodati cijeli kompleks u roku od nekoliko godina - balonska hipoteka može imati smisla.
Građevinski zajam
Kako bi izgradile potpuno novu kuću, malo će banaka izdati standardnu hipoteku. Umjesto toga, banka će odobriti građevinski zajam koji će se nakon dovršetka kuće i izdavanja potvrde o korištenju pretvoriti u tradicionalniju prvu hipoteku.
Građevinski kredit radi ovako. Kada banka odobri zajam, postojat će određeni raspored isplate koji određuje da određeni postotak prihoda od zajma dospijeva po završetku novog temelja, više po završetku krova, više u trenutku postavljanja prozora , i tako dalje. Konstruirate svoj dodatak, a banka vam plaća prema rasporedu kad utvrdi da su ispunjene njene striktne odredbe.
U većini slučajeva građevinski zajam nije najbolji put za obnavljača domova. Međutim, ako radikalno preuređujete kuću, a troškovi izgradnje znatno su veći od kapitala koji imate u kući, kombinacija građevinskog zajma i hipoteke može biti vaša najbolja strategija.
Kreditne unije
Ako ste član kreditne unije ili ispunjavate uvjete za članstvo u njoj, to može biti drugi izvor sredstava. Većina kreditnih unija nisu neprofitne institucije koje postoje da bi služile svojim članovima, pomažući i štedjeti i posuđivati novac. Raspitajte se kod kreditnog službenika ili menadžera u kreditnoj uniji o cijenama, uvjetima i ostalim detaljima. Često kreditne zadruge posuđuju novac članovima pod vrlo povoljnim uvjetima i s manje papira nego što bi ista transakcija trebala u tradicionalnoj banci. Kamate, međutim, neće biti porezno priznate.
KOJI JE KREDIT PRAVI KREDIT?
Pravi zajam je onaj koji najbolje odgovara vašim financijskim okolnostima. U većini slučajeva ključne su odredbe sljedeće: Osigurava li to dovoljno novca za obavljanje posla? i možemo li si priuštiti mjesečnu uplatu?
Ako imate malo iskustva u ovim financijskim pitanjima, potražite savjet takvih stručnjaka kao što je vaš odvjetnik, računovođa ili posrednik u prometu nekretninama koji je vodio kupnju vaše kuće. Vaš bankar također vam može pomoći.
Kada dođe vrijeme da se prijavite za kredit, učinite to osobno. Ako je moguće, razgovarajte s osobom koja odobrava zajmove ili koja ih provjerava i pokušajte shvatiti koliko je korisna ona ili ona. Obavezno nabavite sve privitke i upute te jasno razumijevanje postupaka odobravanja i plaćanja.
Još jedan prijedlog? Nakon što razgovarate sa svojim bankarom i utvrdite koja je po vama najbolja strategija, prespavajte na njoj. Obavite nekoliko dodatnih razgovora, možda sa svojim odvjetnikom ili bliskim prijateljem u čiju poslovnu sposobnost imate povjerenja. Posuditi novac znači preuzeti velike i često dugoročne odgovornosti i ne smije se raditi ležerno