Znate koliko ste platili za svoj dom i koliko košta susjedna kuća. Znate što ste uložili u obnove. No, ono što možda ne znate jest koliko je zajmodavac spreman financirati ako se vaša kuća prodaje, ako želite refinancirati tržište ili ako razmišljate o dodavanju kreditne linije za domaći kapital (HELOC). Tu dolazi procjena. Procjene se također mogu koristiti za podjelu imovine tijekom razvoda ili nagodbe, određivanje vrijednosti kuće radi uklanjanja hipotekarnog osiguranja ili postavljanje vrijednosti u porezne svrhe.
U transakcijama nekretninama procjenitelji određuju fer tržišnu vrijednost nekretnine, što je najvjerojatnija cijena za koju bi se prodala na slobodnom tržištu. Zajmodavac zatim koristi te podatke kako bi utvrdio koliko treba posuditi protiv imovine, bilo da se radi o izravnoj prodaji, refinanciranju ili glavnici. Ako niste upoznati s postupkom ocjenjivanja, pomaže vam vidjeti kako profesionalci dolaze do brojeva koji pomažu zajmodavcima da dođu do broja. Evo pogleda na njihov rad.
Osnove
Budući da vlada kontrolira način na koji se provode procjene, oni su pretrpani propisima. Kao opće pravilo pri prodaji kuće, zajmodavac angažira procjenitelja, a zajmodavac prenosi trošak kupcu, obično u naknadu za prijavu. Prilikom refinanciranja ili prilikom dobivanja vlasničkog kapitala za kuću, vlasnik kuće plaća procjenu.
Procjenitelj uspoređuje prodajnu cijenu kuće s cijenom sličnih domova koji su se nedavno prodali na istom području. Oni se nazivaju usporedivima. Iako ne postoji određeno pravilo, kada zajmodavac pristane financirati hipoteku, želi vidjeti najmanje tri usporedive. Procjenitelji pokušavaju napraviti usporedbu jabuka s jabukom. Primjerice, procjenitelj ne bi suprotstavio ranč od 1.700 četvornih metara s dvoetažnim Cape Codom koji je dvostruko veći.
Cijena procjene razlikuje se ovisno o regiji, ali kupac bi s razlogom trebao očekivati da će dodati 300 do 500 američkih dolara troškovima zatvaranja. Od vlasnika kuće koji refinancira ili doda drugu hipoteku može se tražiti da naknadu plati unaprijed.
Procjene vrijednosti procjene
John Bredemeyer iz Realcorpa, tvrtke za ocjenjivanje iz Omahe, kaže da procjena nije analiza dogovorene prodajne cijene, već mišljenje o vrijednosti nekretnine. "Cijena je dio oko kojeg se kupac i prodavač dogovore i može biti ista kao, viša ili niža od tržišne vrijednosti", kaže on. Procjena je, s druge strane, procjena najvjerojatnije cijene po kojoj bi se imovina mogla dobiti normalni tržišni uvjeti a koristi se za utvrđivanje koliko novca vlasnik može posuditi s kućom kao zalog.
Procjenitelj nekretnina pregledava nekretninu, ali ovaj korak nije isti kao pregled kuće koji je naručio kupac. Procjenitelj procjenjuje vrijednost kuće dok inspektor promatra njezino fizičko stanje. I procjenitelj i inspektor provjeravaju unutrašnjost kuće, ali procjenitelj je tu da provjeri broj i vrste soba, tlocrt, kvadraturu, dob, opće stanje i navedene sadržaje. Procjenitelj može izmjeriti prostorije i parcelu, napominjući mjesto kao i očite nedostatke. Inspektori izvještavaju i o velikim i o malim problemima. Primjerice, dok procjenitelj ne bi provjeravao električne utičnice kako bi bio siguran da rade, inspektor bi to učinio.
Preniska ocjena - što sada?
Što ako imovina procjeni manje od iznosa kojem se nadate? Bredemeyer kaže da možete osporiti ocjenu iznošenjem dodatnih podataka. Razmislite da vaš agent za nekretnine sastavi paket usporedivih stvari koji vam idu u prilog ili ukaže na pogodnosti koje su mogle biti previdjene. Ne postoji jamstvo da ćete dobiti prilagodbu procjene, ali vrijedi pokušati.
Uklonite potencijalne probleme
Umjesto da budete pogođeni niskom ocjenom, izbjegavajte probleme koji izbijaju iz prodaje. Na primjer, ako niste uspjeli dobiti odgovarajuće dozvole kada ste preuredili ili dodali dodatak kući, možda imate problem.
U mnogim slučajevima nedozvoljeni rad može zaustaviti prodaju kuće brže nego što čekić zabija čavao. Kako možete znati je li dodavanje pravilno dopušteno ako ga niste dodali? Pogledajte skice u evidenciji vašeg županijskog ili gradskog poreznog ureda. Dobre su šanse da ako se dodatak ne pojavi, projekt nije imao dozvolu.
Iako nedostatak dozvole neće nužno zaustaviti prodaju kuće, to bi moglo utjecati na ocjenu. Ako se utvrdi da nedostaju dozvole, Bredemeyer predlaže razgovor s lokalnim dužnosnicima i osiguravanje jedne nakon činjenice. Možda će vas koštati kazna, kaže, ali u većini mjesta neće biti problema ako ne dođe do sukoba s zaostalim linijama ili zoniranjem.
Još jedan siguran način da smanjite svoju buduću vrijednost procjene je prekomjerna gradnja za susjedstvo. Ako su ulice vašeg odjeljenja obložene skromnim kućama s tri spavaće sobe i ako udvostručite ulaganje u svoje mjesto, imat ćete teško, ako ne i nemoguće, vrijeme za pronalaženje usporedivih. Posjedovanje najveće i najfinije kuće u bloku može biti ubojica posla kad procjena prođe. Bredemeyer preporučuje da prije nastavka velikih projekata provjerite s procjeniteljem. "Angažirajte procjenitelja s prednje strane", kaže on. "Ne čekajte dok u toj borbi ne dobijete psa."
Savjet procjenitelja
John Brenan, direktor istraživanja i tehničkih pitanja iz Zaklade za ocjenjivanje u Washingtonu, DC, kaže da svaka država ima svoje zahtjeve za licenciranje. Njegova agencija osigurava da se procjenitelji pridržavaju pravila. I kupac i prodavač "uhvaćeni su u osjećajima transakcije", kaže Brenan. "Banka mora znati što vrijedi na temelju neovisne, nepristrane analize."
Brenan savjetuje vlasnicima domova da osiguraju da se poboljšanja podudaraju s tim područjem i shvate da vaše ulaganje neće uvijek donijeti prinos na cijenu od dolara za dolar. "Trošak nije nužno jednak vrijednosti", kaže Brenan.
No, također je vrijedno prisjetiti se da ta poboljšanja itekako mogu biti ono što prodaje vaš dom.
Ako trebate kvalificiranog procjenitelja, provjerite organizacije navedene na web mjestu Zaklade za procjenu.