Kada pronađete savršenu kuću, nagovaranje prodavača da prihvati vašu ponudu samo je prvi korak u pregovaračkom procesu. Uvjeti prodaje - pa čak i određeni predmeti u kući i na posjedu - također su otvoreni za raspravu.
Međutim, puno vaše pregovaračke moći može ovisiti o tržištu. "Nevjerojatan nedostatak kuća na tržištu trenutno nas ima na ekstremnom tržištu prodavača", kaže Kris Lindahl, izvršni direktor i osnivač tvrtke Kris Lindahl Real Estate, koja opslužuje tržišta Colorada, Minnesote i Wisconsina. Pregovori se mogu slijevati i mijenjati na temelju promjena na tržištu i njihovog položaja.
„Stručnost lokalnog agenta velika je prednost kada treba znati o čemu možete pregovarati na trenutnom tržištu iu određenom susjedstvu u kojem želite kupiti, jer morate poznavati tržište da biste mogli pregovarati, ”Objašnjava Lindahl. (I to je samo jedna od stvari koju vaš realtor želi da znate.)
Ovisno o vašem tržištu, ovo su neki uvjeti, troškovi i drugi čimbenici o kojima možete pregovarati prilikom kupnje kuće.
Završni datum
Pregovaranje o datumu zatvaranja može funkcionirati na nekoliko načina. Prema Lindahlu, kad je kupac otvoren za želje prodavatelja u vezi s datumom zatvaranja, to može pomoći da se njegova ponuda istakne i bude privlačnija. Ali ako ste sigurni u svoju ponudu, pokušajte iskoristiti datum zatvaranja na drugi način. "Ako prodavatelj treba dodatnog vremena, kupci ga mogu dati u zamjenu za nešto nižu cijenu", objašnjava John Walkup, suosnivač UrbanDigsa iz New Yorka u državi New York.
S druge strane, ponekad je kupac taj koji treba fleksibilan datum useljenja. "Neki će kupci pregovarati o prijevremenoj zauzetosti nekretnine, što može biti korisno ako njihov najam prestane prije zatvaranja kuće", kaže Tyler Forte, izvršni direktor Felix Homesa u Nashvilleu u državi Tenn.
"To kupcu daje priliku da se preseli u novi dom prije zatvaranja, što postupak selidbe može učiniti puno manje stresnim."
Zatvaranje troškova
Troškovi zatvaranja povezani s kupnjom kuće mogu postati prilično skupi, ali možda ih nećete morati platiti sve. "Troškovi zatvaranja odvojeni su od cijene, pa mnogi kupci pretpostavljaju da su ti troškovi standardni, dok se zapravo može pregovarati o mnogim, posebno ako tržište trenutno favorizira kupce", dijeli Walkup.
Drugim riječima, možete zatražiti od prodavatelja da pridonese vašim troškovima zatvaranja. "Međutim, kupci i njihovi odvjetnici trebali bi iznos potvrditi kod hipotekarne banke, jer banke mogu imati ograničenja koliko je dozvoljeno", objašnjava Mihal Gartenberg, agent tvrtke Warburg Realty u New Yorku, New York.
CEMA
Ako živite u državi New York - a 19 milijuna ljudi živi - možda ćete moći pregovarati o CEMA-i (Sporazum o konsolidaciji, proširenju i izmjeni). "Ako i kupac i prodavatelj imaju hipoteku, možda ćete moći pregovarati o CEMA-i, koja kupcima omogućuje mogućnost dodjele stare hipoteke i konsolidacije i dopune novom hipotekom za refinanciranje, a u nekim slučajevima i za kupnju," objašnjava Karen Kostiw, agentica tvrtke Warburg Realty u New Yorku u New Yorku
"Koristeći ovu strategiju, kupci plaćaju porez na razliku između trenutnog stanja prodavateljeve preostale hipoteke (stare hipoteke) i nove hipoteke kupca", kaže Kostiw.
Njezin kolega, agent Warburga Christopher Totaro slaže se i dodaje: "Kada kupujete etažnu kuću ili obiteljsku kuću, a prodavač ima postojeću hipoteku, pristanak na CEMA može uštedjeti oko 2 posto poreza na evidentiranje hipoteke." Međutim, upozorava da obrada CEMA može potrajati 30 dana ili duže. Ovisno o banci, mogli biste čekati nekoliko mjeseci, pa ovo možda neće biti dobra pregovaračka taktika ako se žuri.
Uređaji
Mnogi ljudi misle da su perilica, sušilica i hladnjak automatski uključeni u cijenu kuće. Međutim, Forte kaže da je to uobičajena zabluda. "Nažalost, ti se uređaji ne smatraju uređajima i nisu uključeni u kuću ako nisu ugovoreni u kupoprodajnom ugovoru", objašnjava. “Vrlo je često da prodavači prenose ove uređaje ako uključite ih u ponudu, pa bih ih zatražio tijekom pregovaračkog postupka. "
Nadogradnje
Gartenberg kaže da s novogradnjom kuće možete pregovarati o nadogradnji i nadogradnji kuće, poput skladišnih jedinica, bez dodatnih troškova. Međutim, ne trošite svoj utjecaj na rasvjetna tijela, slavine i neupotrebljiv prostor. Vlasnici kuća pogrešno plaćaju ove značajke, ali mnoge od njih su jeftine i lako ih je dodati.
Razmislite o traženju dodatnog korisnog prostora, viših kuhinjskih ormarića i značajki koje bi kasnije bilo skupo i teško dodati. Još jedno razmatranje: nemojte ići prema domaćim trendovima koji će uskoro uskoro nestati.
Određeni predmeti u domu
Ako vam se sviđaju neki predmeti u kući, možda ćete moći i pregovarati za njih. "Često se prodavač preseli u novi dom gdje kauč ne radi ili nema više mjesta za svoj klavir", kaže Lindahl. "U većini situacija nije štetno postavljati pitanja, jer se o određenim dijelovima namještaja može pregovarati u nekim ponudama."
Forte se slaže i kaže da je jedan kupac u ugovor uvrstio prodavačevu komercijalnu kosilicu za 10.000 dolara. "Predmetno je imanje bilo na oko 5 hektara i kupci su bili zainteresirani za kupnju kosilice od prodavača kako ne bi morali kupiti novu", objašnjava.
Prema riječima Grega Kurznera, predsjednika / brokera u Resideumu u Alpharetti, Ga., Prodavači su ostavili rolete za prozore i hladnjake (a također su prenijeli i kućna jamstva). "Čamci, umjetnička djela, biljarski stolovi i hidromasažne kade često su teme pregovora."
No, vidio je i neke neobične pregovore za predmete poput jet-skija. "I u jednom je slučaju došlo do problema s zatvaranjem na vrijeme zbog kašnjenja prodavatelja i kupac je pregovarao da prodavač plati hotel kupca."
Kurzner kaže da su kupci također prodavatelju platili porez na nekretninu. "Imao sam i kupaca koji su se složili držati psa kojeg će prodavač morati ostaviti i držati ribu u ribnjaku s koi."