Od Drugog svjetskog rata savezna vlada imala je ruku u promociji i potpori pristupačnog stana putem GI računa i financiranja s niskim kamatama. Te su politike i subvencije bile vrlo učinkovite u pomaganju povratnicima s geografskim oznakama i ostalim kupcima kuća prvi put da uđu u svoje prve domove. No s brzim gospodarskim rastom i Baby Boomom, samo tradicionalne savezne subvencije nisu uspjele pratiti rastuću razliku u pristupačnosti. Obitelji trebaju sigurna i pristojna mjesta za život. Zajednice trebaju odgovarajuću opskrbu stanom na svim razinama cijena, a poduzećima je potreban stan koji je pristupačan za njihovu radnu snagu.
Pristupačno za kupnju
Federalna vlada definira dostupnost stana kao troškove stanovanja koji ne prelaze 30 posto prihoda kućanstva. Troškovi stanovanja definirani su kao najamnina ili glavnica, kamate, porezi i osiguranje zajedno (PITI). Ako pretpostavimo da ste srednji prihod iz 2002. godine iznosili 43.318 USD (američki popis), mjesečno ne biste trošili više od 1083 USD na troškove stanovanja. Sada, ako pretpostavimo i da kupujete dom po srednjoj cijeni iz 2002. godine od 158.300 USD (Nacionalno udruženje nekretnina), za kupnju tog doma trebat ćete dobiti kapara od 28.890 USD i još uvijek udovoljavate definiciji „pristupačan . " Naravno, postoje i drugi čimbenici koji utječu na ovaj posao, uključujući stopu hipoteke, rok (duljina) zajma, bodove i troškove zatvaranja. Promijenite bilo koji od ovih čimbenika i vaš bi predujam ili mjesečna plaćanja mogli ići gore ili dolje. A kad uzmete u obzir bodove i troškove zatvaranja, ukupni novčani izdaci prilikom zatvaranja bili bi veći od 33 000 USD! Prema vladinoj definiciji, ovaj bi dom mogao biti pristupačan za posjedovanje, ali s toliko novca koji je potreban unaprijed, bi li vam bio pristupačan za kupnju?
Pristupačno za izgradnju
Jedan od glavnih čimbenika pristupačnosti je trošak proizvodnje stanova. Grupe graditelja često tvrde - a vladine statistike podržavaju te tvrdnje - da izgradnja domova tradicionalno izvodi državu iz recesije. Nije ni čudo kad uzmete u obzir da izgradnja domova koristi ne samo obrtu već i proizvodnji, profesionalnim uslugama, pa čak i prijevozu. No potražnja za novim stanovanjem može uzrokovati nedostatak radne snage i materijala. Kašnjenja zbog vremenskih neprilika ili dozvola također dodaju troškove i ti se troškovi prenose na kupca. Graditelji novih domova obično rade na prilično uskim maržama neto dobiti od 5 do 10 posto, pa čak i mali skok troškova može drastično smanjiti dobit graditelja i povećati troškove stanovanja kupcima.
Iskusni graditelj može pažljivim dizajnom i odabirom materijala pomoći kupcu kuće da smanji troškove. Taj se postupak naziva "inženjering vrijednosti" i kao kupcu je u vašem najboljem interesu pronaći graditelja koji ga temeljito razumije. No, iako građevinska industrija zasigurno ima koristi od inovacija u materijalima i metodama, neovisni graditelj uglavnom ne može imati puno utjecaja na ukupnu dostupnost stanova. Razmislite o ovome na sljedeći način: Ljetnikovac u iznosu od 750 000 USD u svojoj je srži izgrađen u osnovi od istih materijala kao i ranč s tri spavaće sobe od 125 000 USD. Nisu samo završni slojevi ti koji čine napuhanu cijenu.
Smanjenje troškova stanovanja
Jedan od ključnih načina za postizanje pristupačnosti je povećanje gustoće stanovanja. Propisi o korištenju zemljišta na saveznoj, državnoj i lokalnoj razini mogu imati ogroman utjecaj na dostupnost stanova. Propisi o močvarama, na primjer, uklanjaju velike dijelove zemlje s tržišta stambenog prostora, smanjujući opskrbu. Lokalna pravila zoniranja koja zahtijevaju parcele od pet hektara za svaku obiteljsku kuću također stvaraju pritisak na opskrbu zemljištem. Postoje određeni fiksni troškovi za razvoj bilo koje parcele zemljišta, uključujući planiranje mjesta i dozvole, ceste, struju, kanalizaciju i vodu. Svi ovi troškovi moraju biti uključeni u prodajnu cijenu stana koji se gradi na parceli. Ako se zoniranjem ili drugim propisima parcela ograničava na izgradnju jedne kuće, sve te razvojne troškove morat će snositi taj jedini dom, što će povećati cijenu. Ako propisi o zoniranju omogućuju veću gustoću stanovanja - više kuća po parceli - graditelj može raspodijeliti troškove uređenja zemljišta na sve stambene jedinice, tako da bi ista kuća zapravo koštala manje za izgradnju i kupnju.
Stambena politika zbog pristupačnosti
Lokalne vlasti obično uskoče kad nestašica pristupačnog stana počne štetiti vitalnosti zajednice. U mnogim dijelovima zemlje osnovni radnici poput policije, vatrogasaca, medicinskih radnika i učitelja ne mogu si priuštiti život u zajednicama u kojima rade. Neke općine sada nude subvencije i druge poticaje kako bi se smanjila razlika u dostupnosti i privukle radnici bliže svom poslu. Ostale mjere koje koriste lokalne i državne vlasti uključuju mandate za dostupnost stanova i inkluzivne uredbe o zoniranju.
Na primjer, u Massachusettsu, Zakon 40B je državni zakon koji zahtijeva da svaka općina u državi ima stambenu politiku s ciljem da najmanje 10 posto stambenog fonda bude pristupačno ljudima koji zarađuju 80 posto ili manje srednjeg dohotka na površini (AMI). Takve mjere mogu zahtijevati da programeri povećaju gustoću stanovanja radi učinkovitijeg korištenja raspoloživog zemljišta. Neka pravila zahtijevaju od programera da određeni postotak domova koje grade čine pristupačnim. Zakon 40B bio je jedan od prvih takvih zakona u zemlji i djelomično je odgovoran za stvaranje približno 18 000 stambenih jedinica koje zadovoljavaju ovu razinu pristupačnosti. Maine je slijedio slijed zakona. Danas postoji sve veći popis država u svim dijelovima zemlje, sa postojećim zakonskim propisima koji promiču i / ili nalažu dostupnost stanova, ili na njihovom čekanju.
Postoji i niz neprofitnih organizacija i programa koji se posebno bave dostupnošću stanova. Primjerice, zajednički zemljišni zaklade (CLT) obično su privatni, neprofitni subjekti koji osiguravaju bespovratna sredstva i donacije za kupnju zemljišta i stanova za dugoročnu priuštivost. Većina CLT-a prodaje kuće, ali zemlju drži "u povjerenju" putem dugoročnog najma zemljišta vlasniku kuće. Većina CLT najmova zahtijeva neku vrstu ograničenja vlasničkog kapitala, tako da će kuća, kad se proda, ostati pristupačna sljedećem kupcu. Ostale organizacije uključuju Habitat for Humanity, NeighborWorks, državne agencije za stambeno financiranje i lokalne stambene vlasti. Jedan relativno novi savezni program, koji se provodi preko lokalnih stambenih vlasti, omogućava iznajmljivačima koji ispunjavaju uvjete da koriste svoje bonove za stanovanje iz odjeljka 8 za kupnju kuće. Lokalne banke i hipotekarni zajmodavci često imaju najnovije informacije o programima zajmova za kupce koji prvi put kupuju.
Studija slučaja: Zajednički zemljišni zaklade štede stanovanje
Grad Burlington, grad s oko 40 000, najveći je grad Vermonta. Unatoč stabilnoj ekonomiji i šarmu malog grada, Burlington ima svoj udio u velikim gradskim problemima: visoke najamnine, odsutni stanodavci, ostarjeli stambeni fond i plaće koje zaostaju za sve većim troškovima stanovanja. 1984. gradski čelnici i zagovornici stanovanja osnovali su Burlington Community Trust (BCLT), prvi CLT koji se financira od općina. Danas je to najveći CLT u SAD-u s preko 2500 članova.
CLT je demokratski kontrolirana organizacija zajednice koja stječe zemlju i zgrade i drži zemlju u povjerenje za dobro šire zajednice. Što se tiče pristupačnog stanovanja, ovaj model uklanja trošak zemljišta iz jednadžbe troškova stanovanja, čineći tako kuću puno pristupačnijom. Uz to, zajam za zemljište daje dugoročni (obično 99 godina), obnovljivi zakup vlasniku kuće. U zamjenu, kupci kuće pristaju ograničiti cijenu kuće ako i kada odluče da je prodaju. U mnogim slučajevima CLT dobiva prvu mogućnost otkupa kuće po formuli utvrđenoj cijeni. Vlasnici kuća dobivaju manje kapitala od prodaje, ali ovo ograničenje osigurava da će kuća biti pristupačna za sljedećeg kupca.
U prosjeku su kuće s BCLT-om prvi put pristupačne ljudima s 62 posto srednjeg prihoda na površini. Pri preprodaji, prosječna kuća BCLT pristupačna je ljudima koji zarađuju 57 posto AMI-ja, ali prodaja vlasnicima donosi neto dobitak od preko 6 000 američkih dolara.
Ograničavanje kapitala možda je bila radikalna ideja prije 20 godina, ali model je postao uobičajen. Kada je 1984. godine osnovano Burlington Community Trust, bilo je samo nekoliko CLT-ova. Danas postoji preko 160 u 34 države, a drugi u Kanadi i Velikoj Britaniji