Jean Nayar licencirani je agent za prodaju nekretnina u Bondu u New Yorku i autor nekoliko knjiga o uređenju i dizajnu, uključujući Projekt Happy Home (izdavačka kuća Filipacchi, 2013.).
Budući da se gotovo trećina prodaje kuća u ovoj zemlji sastojala od nekretnina u nekoj fazi ovrhe u zadnjem tromjesečju, kupnja kuće koja je zaplijenjena izvrstan je način za postizanje sjajnog posla s kućom. No, zaplijenjene kuće koje su napuštene ili zanemarene mjesecima - ili čak godinama - često imaju skrivene troškove koji tu nagodbu mogu pretvoriti u novčanu jamu. Ovdje grupa stručnjaka nudi svoje najbolje savjete o koracima koje treba poduzeti ako ste na tržištu za zabranu stanovanja.
1. Uložite u inspekciju kuće.
"Za otprilike 300 do 400 američkih dolara, kućni inspektor može pružiti cjelovito izvješće o strukturi, mehaničkim i glavnim komponentama kuće i imovine", kaže Greg Herb, licencirani trgovac nekretninama i vlasnik tvrtke Herb Real Estate u Boyertownu u državi Pennsylvania. Charles Gif.webpford, licencirani inspektor za kuće i vlasnik tvrtke Amerispec u Jacksonvilleu na Floridi, slaže se s tim, dodajući da će vam inspekcija kuće od strane pravilno ovlaštenog inspektora za kuću dati "bolju sliku onoga što kupujete i pružiti vam okvir za davanje prioriteta vašem popraviti - ili otići ako je previše za rukovanje. "
2. Potražite informacije o povijesti kuće.
Mnoge države zahtijevaju od prodavatelja nekretnina da ispune Izjavu o otkrivanju imovine prodavatelja (SPDS) kao dio bilo koje transakcije. "SPDS obično otkriva sve poznate materijalne nedostatke povezane s nekretninom i pruža kupcu povijesnu perspektivu kuće, njegovo održavanje, kao i sve popravke ili dogradnje izvršene u prethodnom vlasništvu", kaže Herb. Međutim, ove izjave često izuzimaju određene slučajeve, na primjer kada se dom prenosi između muža i žene ili između braće i sestara. Sljedeće uobičajeno izuzeće je kada treći prodavač, poput banke ili zajmodavne institucije, posjeduje imovinu kao rezultat ovrhe. "Kada kupite ovrhu nad nekretninom od banke koja nikada nije bila kod kuće, gubite povijesnu perspektivu kao kupac", kaže Herb koji dodaje da vam inspekcija kuće može pomoći da saznate više o promjenama koje su se mogle dogoditi tijekom života vlasništvo.
3. Odzimite dom.
Prema Gif.webpfordu, koji je također član Američkog društva kućnih inspektora (ASHI), ako planirate kupiti dom koji nije bio zauzet nekoliko mjeseci, „prvo što biste trebali pitati je:„ Jesu li komunalne usluge uključene? '"U zabranjenim domovima u mnogim dijelovima zemlje," voda je isključena, zamke se pune ekološki prihvatljivim sredstvom za zaštitu od smrzavanja, a vodovodi se mogu stlačiti zrakom ili ispuhati i potpuno isprazniti ", kako se cijevi ne bi smrzle i razbijanje, objašnjava Gif.webpford. Prije kućnog pregleda, vodovi će morati biti provjereni pod pritiskom i pod naponom. Prema Gif.webpfordu, možda će vam trebati ovlašteni električar za provođenje sigurnosne provjere električne energije imovine prije nego što se obnovi napajanje. „Svaka općina ima svoja pravila", kaže on, „a od inozemnih kupaca možda će se morati platiti naknada za uključivanje struje i stvari se mogu zakomplicirati ako postoje tri ili četiri komunalne službe koje treba nazvati prije nego što stignete sve operativni. Dobar agent za prodaju nekretnina trebao bi vam moći pružiti preporuke. "
4. Provjerite ima li vodovodnih problema.
Najkatastrofalnije probleme u napuštenim ili zabranjenim kućama često uzrokuju puknuće vodovodnih cijevi ili curenje. "Ponekad kad kopate ispod površine nepropusne zahodske školjke koja je nekvalitetno popravljena, otkrit ćete da ne morate zamijeniti samo olovni zavoj, već i cijele podove, podne grede i suhozid koji je istrunuo ili sadrži plijesan", kaže Matthew Barnett, licencirani inspektor za kuće i vlasnik tvrtke Brooklyn iz New Yorka, Accurate Building Inspectors. Član ASHI-a, Barnett, kaže da suzbijanje problema s plijesni može koštati od nekoliko stotina do 20.000 - 30.000 ili više dolara za popravak i zamjenu cijelih podova i zidova od gipsa ili suhozida.
5. Istražite mehaničke sustave, sustave za grijanje vode i električne sustave.
„U napuštenim kućama s prisilnim zrakom u kanalu se nakuplja prljavština i otpad, pa čak i sitne životinje", kaže Barnett, „a ako je vlaga već dulje vrijeme oko kotlova ili peći, izmjenjivači topline mogu nagrizati i vi morat ću ih uopće zamijeniti. " To može koštati između 3000 i 5000 dolara, kaže, ovisno o vrsti sustava koji će vam trebati. "Neke komunalne službe neće upaliti pilotsko svjetlo plinskih sustava ako su filtri prljavi zbog protupožarne sigurnosti", dodaje Andrea Johnson, licencirani posrednik u prometu nekretnina sa sjedištem u Portlandu i član utemeljitelj i partner američkog REO Partnersa. To znači da ćete morati preuzeti troškove čišćenja da biste testirali jesu li sposobni za rad.
6. Potražite znakove odgođenog održavanja.
„Kad se vlasnici jednostavno predaju i prestanu brinuti o svom domu, bit će puno problema s održavanjem, poput potrebe za čišćenjem oluka, uklanjanjem krhotina s krova, sječenjem zarasle vegetacije i postavljanjem crijepa u tuševima i kadama ”, Kaže Gif.webpford, koji dodaje da na određenim područjima u nevolji nije rijetkost otkriti da su uređaji, kondenzacijski uređaji i stropni uređaji uopće uklonjeni. Prema Barnettu, "jeftini popravci, poput korištenja ljepljive trake ili vodoinstalaterskog kita preko cijevi koja curi ili neprofesionalno ožičenje ventilatora", također mogu dovesti do dubljih problema, poput opasnosti od plijesni ili požara, što može zahtijevati skupe popravke na cijevi.
7. Provjerite ima li temeljnih pukotina, krova, nepropusnosti i ostalih vanjskih oštećenja.
"Skloni smo lošim krovovima, strukturnim problemima, oštećenjima zbog vode i ostalim predmetima za popravak velikih karata", kaže Gif.webpford. "U sušnim podnebljima, poput Teksasa, temelje kuća treba zalijevati ili mogu puknuti i uništiti kuću", dodaje Johnson. Za dom s bazenom Barnett preporučuje kontaktiranje službe bazena kako bi bili sigurni da podzemni cjevovodi i oprema nisu popucali ili začepljeni. "Uobičajena inspekcija kuće pokriti će opće stanje crpljenja i filtriranja, vrtno dvorište, kamenje za presvlačenje i skimere, ali služba bazena može pokušati pokrenuti sustav i provjeriti ima li značajnih oštećenja opreme", kaže. Ako postoji problem, vlasnik vam može dati kredit da ponovno pokrenete ispravno.
8. Provedite kanalizacijski opseg.
Johnson, posebno za domove starije od 20 godina, predlaže ulaganje u inspekciju kanalizacije. "Linije mogu prekinuti korijenje drveća", kaže ona, "ili možda neće biti pravilno povezane s javnim sustavima." Linije također mogu biti istrulele, začepljene ili oštećene. Vodovodna tvrtka može provući video kameru kroz liniju kako bi utvrdila njeno stanje.
9. Riješite založno pravo.
"Mnoge općine imaju propise u vezi s održavanjem imovine", kaže Herb. "Ako banka posjeduje nekretninu, obično će voditi raspored sječenja travnjaka, ali ako to ne učini, općina može postaviti založno pravo na nekretnini ako mora ući i sam održavati travnjak", kaže. "Bilo koji broj drugih založnih prava možda su na nekretninu stavili neplaćeni ugovarači, komunalne usluge, udruge vlasnika kuća i slično", kaže Johnson. Prije zatvaranja nekretnine, morat ćete biti sigurni da ste sve založno pravo temeljito istražili i da li ste uredili naslov i uklonili ih prije nego što vam titula može biti prenesena od prethodnog vlasnika.
10. Ponovno unesite sve brave.
"Mnogo je kuća na sustavu glavnih ključeva", kaže Johson. "To znači da bi bezbrojni brokeri, izvođači, procjenitelji i drugi ljudi mogli imati taj ključ." Ako kupite kuću s ograničenom odgovornošću, ona savjetuje da zaštitite sebe i svoju imovinu tako da odmah instalirate nove brave s novim ključevima prije nego što se uselite.