Sa zasićenim nekretninama na tržištu, ljudi su željni sklapanja dogovora. Ali malo je mjesta za pogreške. Morate biti pametni što se tiče kuća koje kupujete i popravaka koje napravite. Također morate biti spremni držati svoju imovinu dugoročno, ili biste mogli završiti s kućom koju ne možete prodati i uplatom hipoteke koju si ne možete priuštiti. Ali ako ćete pokušati preokrenuti kuće, evo nekoliko stvari koje morate znati.
Pronalaženje prave kuće
Ulagači u nekretnine žive i umiru brojevima. Dogovor se morate zaljubiti, a ne kuću. I sjajne ponude vam neće iskočiti. Iskusni investitori svakodnevno provode vrijeme u potrazi za nekretninama u nevolji i imaju mrežu ljudi koji im traže ponude.
Neki investitori odlučuju se krenuti drugim putem kući s posla i potražiti moguće ponude. Drugi, poput Sida Davisa, investitora u nekretnine i autora knjige Kućni preobražaji koji se prodaju: brzi i jednostavni načini za postizanje najveće moguće cijene, preporučite odabir određenog susjedstva i redovitu vožnju njime. "Potražite najbolju ponudu u najboljem susjedstvu", kaže Davis. “Čak iu najboljim područjima uvijek postoje ljudi koji trebaju brzo prodati. Odaberite ciljno područje koje želite i napravite letke koji kažu: ‘Mogu zatvoriti za tjedan dana’ ili ‘Uplati novac unaprijed.’ Mnogo je ljudi u nevolji. "
Potražite je kuća čija je cijena daleko ispod tržišne vrijednosti, kažu stručnjaci. To je jedini način zarade na današnjem tržištu.
Pronalaženje financiranja
Čak i kad je hipotekarno popuštanje bilo labavo, bankari su bili stroži prema investitorima nego prema vlasnicima stanova, zahtijevajući više novca i naplaćujući veće kamate i naknade. Danas su zajmodavci stroži nego ikad kad je u pitanju pozajmljivanje novca za ulaganje u nekretnine.
Rehabberima koji posjeduju dom može biti lakše dobiti kreditnu liniju za domove i taj novac upotrijebiti za traženi predujam. Ali shvatite što radite: Izlažete rizik vlastitom domu ako ne možete prodati imovinu i zaostanete u plaćanju.
Dugoročno razmišljanje
Mnogi profesionalni ulagači u nekretnine gledaju na preokret kao na kratkovidan pristup poslu. Gotovo jedina prednost, kaže Jones-Cox, je brza dobit, ali porez na kapitalnu dobit pojede velik dio toga - a trenutni tržišni uvjeti nisu pogodni za brzu prodaju. Osim toga, rehabilitacijski projekti zloglasni su po tome što traju dulje i koštaju više novca nego što se očekivalo. Daleko je bolje držati kuću i uživati u dugoročnim pogodnostima.
Davis, koji je u jednoj godini preokrenuo sedam kuća, slaže se i kaže: „Zarađivao sam od 10.000 do 12.000 dolara po kući i mislio sam da sam prilično vruća stvar. Bilo je to najgluplje što sam ikad učinio. Da sam ih držao u najmu, do sada bih imao 1,5 milijuna dolara kapitala. "
Možda je trenutno najpametniji način preokretanja, posebno za novog investitora, kupiti kuću kao vlasnika stana, živjeti u njoj dvije ili tri godine dok je popravljate, a zatim je prodati za profit. Dobit ćete bolju kamatnu stopu na financiranje, eliminirati veće uloge potrebne investitorima i pozamašan porez na kapitalnu dobit koji peraje plaćaju kućama koje brzo kupuju i prodaju i dati kući vremena da to cijeni. "To je prilično spektakularna strategija za zaraditi 50.000 ili 100.000 američkih dolara i ne plaćati porez na njih", kaže Vena Jones-Cox, investitor u nekretnine sa sjedištem u Cincinnatiju i bivši predsjednik Nacionalne udruge investitora u nekretnine.
Izrada ispravnih obnova
Nakon što pronađete kuću, morate napraviti proračun za obnovu i popravak. Prvi korak je utvrđivanje približne prodajne cijene. To se postiže izvođenjem usporedne analize tržišta kuća sličnih onoj koju prodajete po lokaciji, dobi, kvadraturi, broju spavaćih soba i kupaonica, starosti i značajkama. Pogledajte cijene kuća koje se prodaju - kao i onih koje sjede već mjesecima, preporučuje Dean Graziosi, Tempe, investitor u nekretnine sa sjedištem u AZ-u i autor knjige Milijunaš nekretnina. To će vam dati dobru ideju što uključiti u odvikavanje.
Zatim oduzmite koliko ste platili za kuću, ostale troškove (kao što je provizija zastupnika za promet nekretninama) i zaradu koju želite ostvariti. "To će vam reći koliko možete potrošiti", kaže. Pravila popravka za rehabilitacijske ustanove prilično su slična onima koja se preporučuju kupcima kuća kako pripremaju vlastitu kuću za prodaju: prvi dojmovi su kritični, pa obratite pažnju na dvorište, vanjski dio kuće i ulaz; kuhinje i glavne kupke prodaju kuću; nemojte nametati kupcima svoj stil ukrašavanja; i držite boje u neutralnoj paleti kako bi ih kupci mogli napraviti sami.
Najveća pogreška koju Jones-Cox vidi kako investitori rade u svojim odvikavanjima je trošenje novca na nadogradnje koje ne dodaju vrijednost i nisu primjerene susjedstvu. "Uđu u ova svojstva, zaljube se u njih i misle da bi bilo sjajno staviti hidromasažnu kadu u kupaonicu kuće vrijedne 125.000 dolara", kaže ona. "Nisu razumni u vezi s onim što bi trebalo učiniti, pretjeruju i nikad im se ne vraća investicija."
Diane Saatchi, viša potpredsjednica Corcoran Grupe sa sjedištem u East Hamptonu u New Yorku, vidi isto u višemilijunskim rehabilitacijama. "Ponekad ljudi prekomjerno troše na načine koji nisu toliko važni", kaže Saatchi. “Netko će staviti skupi generator i neće imati dovoljno prostora u ormaru ili prostora za odlaganje za veličinu kuće. Ili će napraviti nešto što ne odgovara kvartu. Ako je to kvart u kojem sve kuće imaju garaže, a garažu pretvorite u vježbaonicu, to je glupo. "
Ako mislite kao uspješan investitor u nekretnine i smatrate da je okretanje ili rehabilitacija dugoročnije ulaganje, veća je vjerojatnost da ćete uspjeti.
Postoje deseci načina da se izvrši preuređivanje obavljenog radi preprodaje. Na vrhu popisa nalaze se:
- Ne radiš domaću zadaću. Na tržištu je danas toliko kuća za prodaju, konkurencija za kupce je jaka. Provjerite natjecanje prije nego što započnete rušiti zidove. Najlakši način za to je posjetiti otvorene kuće u istom cjenovnom rangu.
- Pretjerivanje. Želite da se vaša kuća ističe, ali ne poput bolnog palca. Učinite svoje malo boljim od konkurencije, ali održavajte dosljednost sa susjedstvom.
- Ne obazirući se na dvorište. Neki rehabilitori cijelo vrijeme provode u unutrašnjosti i zaboravljaju na vanjštinu. Travnjak mora biti u najboljem mogućem obliku.
- Rezanje uglova. Velika je razlika između činjenja stvari što je jeftinije i zatvaranja očiju pred glavnim problemima kako biste uštedjeli novac. Nemojte samo čistiti i bojiti kada bi nešto trebalo popraviti ili zamijeniti.
- Angažiranje nelicenciranih izvođača. Probleme sa strukturnim integritetom kuće ili njenih glavnih sustava - grijanjem i hlađenjem, vodovodom i električnom energijom - moraju popraviti ovlašteni osigurani stručnjaci.
- Pokušavajući sve to učiniti sami. Ako niste obavili neke od lukavijih poslova za popravljanje kuće koje ste postrojili za svoju kuću - poput električnih ili vodoinstalaterskih - sada vjerojatno nije vrijeme da to pokušate. Frustrirat ćete se i možda čak i ozlijediti. Angažirajte profesionalca i osigurajte da taj trošak rasporedite u proračun za popravak.
- Podcjenjivanje vremenskog okvira. Vjerojatno biste trebali uložiti vrijeme za završetak posla - pogotovo ako hipotekom ne možete platiti dodatnih mjesec ili dva. Ako imate dvije hipoteke, postavljanje realnog vremenskog okvira je presudno.