Bio je to neuspješni pokušaj smanjenja za manju uplatu kuće što je dovelo do toga da je Joseph Cortez, trgovac nekretninama u Corpus Christiju, TX, postao stanodavac.
"Moja supruga i ja počeli smo graditi kuću jer smo bili trudni s prvim djetetom", objašnjava. “U pokušaju da smanjimo plaćanje, izgradili smo kuću za 300 četvornih metara manju od naše trenutne. No, u tom smo procesu imali nekoliko vremenskih kašnjenja, a gradnja je trajala duže nego što se očekivalo. Moja je supruga zatrudnjela i ona i kuća trebali su otprilike u isto vrijeme. "
Kad su Cortezovi pomislili preseliti se s novorođenčetom, bili su izvan sebe pa su stavili svoju novu kuću na tržište. Ali nije bilo tako lako prodati kako su se nadali. Nakon velikog broja interesa, ali bez ponuda, par je zamoljen hoće li dopustiti nekome da iznajmljuje na godinu dana, a zatim kupi dom. "Uzeli smo", kaže. "Zarađujemo otprilike 15 dolara mjesečno."
Okolnosti mogu biti različite, ali priča je ista za vlasnike kuća u cijeloj zemlji. Kako se tržište i dalje raspada, neki koji su se nadali prodati sada se pretvaraju u nevoljke stanodavce.
Odlučujemo iznajmiti vaš dom
Odluka o iznajmljivanju vašeg doma može biti teška, i emocionalno i financijski.
Odlučite je li gubitak koji biste pretrpjeli prodajom kuće za manje nego što sada dugujete veći od bilo kojeg gubitka koji biste pretrpjeli prilikom iznajmljivanja, kaže Bret Holmes, predsjednik Advanced Management Group, tvrtke za upravljanje nekretninama sa sjedištem u Las Vegasu. "Morate izračunati hoćete li prodati danas, kakav biste gubitak pretrpjeli", kaže. "Zatim razmislite koliko ćete izgubiti u raskoraku između kolike najamnine donosite i koliko dugo je želite iznajmiti." Na primjer, ako imate negativni novčani tijek od 100 američkih dolara svaki mjesec kada iznajmljujete kuću i mislite da ćete je iznajmiti na dvije godine, u tom ćete razdoblju na kući izgubiti 2.400 američkih dolara. Ako je to više nego što ćete izgubiti prodajom s gubitkom, vjerojatno je najbolje da to jednostavno riješite, objašnjava Holmes. Inače, kaže, iznajmljivanje ima smisla.
Emocionalno, naravno, postoji sasvim drugi niz problema. "Stvara emocionalne veze i otežava vidjeti da se netko ne brine toliko dobro o imanju kao što je to nekoć činio vlasnik", kaže Cortez. Morate se odmaknuti i objektivno to sagledati da biste bili bolji stanodavac.
Upoznajte svoje lokalne zakone
Prvo što biste trebali učiniti ako se odlučite za iznajmljivanje jest istražiti svoje lokalne zakone. Za neka područja možda ćete morati imati poslovnu licencu ako želite unajmiti svoj dom.
"Morali smo dobiti poslovnu dozvolu od vlade Washingtona, DC, kada smo iznajmili imovinu", objašnjava Bronagh Hanley, koja je postala stanodavac kad se sa suprugom preselila iz DC-a na zapadnu obalu, a par je zaključio da nisu žele prodati svoj dom na kojem su toliko dugo radili. Ali Hanley nije predvidio poteškoće s dobivanjem dokumenta. "Trebalo je zauvijek", rekla je. "Imali su nasumične popravke koje su htjeli da napravimo, bila je značajna naknada i morali su zakazati inspektora da dođe u kuću." Cijeli je postupak trajao oko mjesec dana, a Hanley kaže da je to nešto što potencijalni vlasnici kuća / iznajmljivači moraju imati na umu jer ne samo da može poremetiti vaš raspored već je i emocionalno iscrpljujuće.
Potencijalni iznajmljivači također se trebaju educirati o zakonima o jednakim mogućnostima stanovanja, kaže Braun Mincher, predsjednik i vodeći posrednik u tvrtkama Aggie Real Estate LLC i Aggie Commercial LLC u Fort Collinsu, CO. „Ako učinite nešto poput naplate većeg pologa jer obitelj ima kućni ljubimac, to je prilično uobičajena praksa i ne bi se smatralo diskriminacijom ”, objašnjava. „Ali očito ne možete promijeniti svoje prakse na temelju rase, spola, vjeroispovijesti, kulture, religije ili bilo čega sličnog. To se mora temeljiti na vašem stvarnom riziku. "
Pronalaženje prave cijene najma
Odluka o tome što ćete naplatiti od najma može biti nezgodna, kaže Mincher, jer često iznos za koji biste mogli unajmiti nekretninu zapravo nije povezan s onim zbog čega biste trebali prodati nekretninu.
"To je mnogim ljudima teško razumjeti jer žele nadoknaditi tu hipoteku", kaže Holmes.
I dok će iznos koliko plaćate banci donekle shvatiti ono što naplaćujete, ključno je istražiti što slične kuće iznajmljuju, slično kao što biste pogledali usporedna svojstva kada biste utvrdili traženu cijenu prodaje .
"Naravno da želite realno sagledati svoj PITI (glavnicu, kamate, poreze i troškove plaćanja osiguranja) ako imate plaćanje kod kuće, što većina ljudi čini", kaže. "Ali također morate uzeti u obzir što će tržište nositi s obzirom na najam." Mincher kaže da ako ste kupili gradsku kuću na vrhuncu tržišta, vjerojatno nećete platiti 1200 dolara ako sve ostale slične kuće iznajmljuju za 900 dolara mjesečno.
Drugi čimbenik koji treba uzeti u obzir je osiguranje. Platit ćete više za osiguranje kuće koju iznajmljujete, unatoč činjenici da ne osiguravate sadržaj, već samo strukturu. Nazovite osiguravajuće društvo svojih vlasnika kuća i razgovarajte s njima o povećanim stopama koje će proizaći iz promjene vašeg prebivališta u kući, tako da to možete računati u cijenu koju ćete naplatiti najmoprimcu.
A za vlasnike domova koji su platili premiju za granitne radne površine, prekrasno tvrdo drvo ili kuhinju od nehrđajućeg čelika, ima još loših vijesti. Ove dodatne značajke ne moraju se nužno prevesti u veće cijene najma. "Možda imate manje slobodnih mjesta zbog ovih stvari, ali razgovarate s iznajmljivačima, a ne s kupcima", objašnjava Mincher. “Njima nije toliko stalo do vašeg lijepog uređenja. Dakle, shvatiti što naplatiti predstavlja izazov. "
Kako bi se prosječni vlasnik kuće koji razmišlja o najmu trebao suočiti s izazovom? "Doista morate provjeriti novine i internetske oglase i steći dojam za što ide kuća u vašem rasponu cijena u krugu od tri milje", kaže Holmes. Ostali dobri izvori informacija uključuju pouzdanog brokera ili trgovca nekretninama; ako ste u dobrim odnosima s nekim u nekretninama, on ili ona može vam ponuditi korisne savjete.
Pronalaženje pravih stanara
Nakon što odredite cijenu kuće i ako vas zainteresira potencijalni iznajmljivač, od ključne je važnosti pažljivo provjeriti osobu ili ljude kojima ćete povjeriti svoj dom.
"Ljudi sami mogu provjeriti zaposlenje kontaktirajući trenutnog poslodavca", kaže Holmes. „Nabavite kalupe na plaći kako biste bili sigurni da rade ono što kažu da rade. Također provjerite povijest najma. Nazovite prethodne stanodavce i pogledajte kakve informacije možete dobiti. "
Također, razmislite o tome da neki od procesa pregleda iznajmljivanja prepustite vanjskim partnerima. "Ako osoba želi napraviti cjelovit pregled, postupak je prilično intenzivan jer u osnovi postajete agencija za kreditno izvještavanje", kaže Holmes. Iz tog bi razloga vlasnici kuća trebali razmotriti potražnju tvrtki koje dovršavaju postupak provjere stanara umjesto vas, kaže on. Provest će provjere kreditne sposobnosti, provjere deložacije, provjere kriminalne prošlosti i druge slične provjere.
Tvrtka za provjeru stanara je kako je Hanley pronašla svoje prve iznajmljivače. "Angažirali smo tvrtku za upravljanje iznajmljivanjem kako bi pronašli stanare jer su imali vještine i resurse za provjeru kredita i prošlosti", kaže ona. “Platili smo im postotak najma prvog mjeseca za njihove usluge. Vrijedilo je novca, jer smo završili s parom računovođa iz Wisconsina koji su bili najbolji stanari! "
Jeste li spremni biti stanodavac?
Jednom kada stanari postanu na mjestu, vaša glavna dužnost stanodavca je održavanje imovine. Ali ako živite u drugom gradu, državi ili čak državi, kako se nositi s tim kad pukne cijev ili klima umre sredinom kolovoza?
"Savjetujem ljudima da uspostave program kućnog jamstva", kaže Holmes. “Stvari će poći po zlu - uvijek se dogode. Program kućnog jamstva sprječava ogromne troškove iz džepa kad se to dogodi. "
Većina kućnih jamstvenih programa ima premiju koju plaćate jednom godišnje. Zatim, kad god nešto pođe po zlu što osiguranje vašeg vlasnika kuće neće pokriti - poput perilice posuđa koja curi ili hladnjaka koji se neće rashladiti - nazovite kućnu garanciju. Platit ćete "participaciju", obično od 50 do 60 dolara, a kuća za jamstvo preuzima ostatak kartice za popravak.
Međutim, ako ne želite platiti početnu premiju kućnog jamstva, zaposlite majstora. "Izlazak izvan vaše zone udobnosti može koštati više novca od servisera", kaže Cortez. “Mnogo se puta isplati angažirati stručnjaka. Pronađite dobrog svestranog majstora koji je pouzdan. "
Upravljanje novcem
Iako postupak iznajmljivanja nekretnine i upravljanja njime može biti sveobuhvatan za stanodavce početnike, bavljenje dolarima i centi je presudno važan čimbenik.
• Osiguranje: Razgovarajte sa svojim osiguravajućim društvom o iznajmljivanju imovine, kaže Mincher. "Prenijet ćete pokrivenost s politike vlasnika kuće na politiku investicijske imovine koja će pokriti stvarnu strukturu, ali ne i sadržaj", kaže on, dodajući da je kritično da iznajmljivači svojim iznajmljivačima jasno daju do znanja da njihovo pokriće ne štiti posjed ili odgovornost iznajmljivača. "Politike iznajmljivača tako su jeftine", kaže on. “Uglavnom natjeramo naše stanare da ih dobiju. Praktički ih prošetamo do osiguranja. "
• Porezi: To može biti komplicirano za vlasnike / stanodavce. Ako planirate prodati nekretninu u sljedećih nekoliko godina, vjerojatno samo želite odbiti porez na imovinu kao i obično. Ali ako ga prenosite na istinsku investicijsku nekretninu i neko vrijeme ne planirate prodavati, mogu postojati druge porezne olakšice. Iznajmljivanje nekretnina možete amortizirati, kaže Mincher, što je prava porezna pogodnost jer bi cijene kuća zapravo trebale biti veće. "Ako se nekretnina drži u investicijske svrhe i generirate prihod od najma, možete amortizirati nekretninu", objašnjava. Iako je najbolje konzultirati se s knjigovođom, objašnjava da se stambene nekretnine amortiziraju 27-1 / 2 godine. „Dakle, ako sam posjedovao 50 nekretnina za iznajmljivanje, mogu amortizirati prosječno 10 000 USD godišnje za svaku od njih; to je 500.000 USD godišnje za porezne olakšice koje dobivam za koje nikada nisam morao izdati ček. "
• Prikupljanje depozita i najamnina: Uzmite sigurnosni depozit iznajmljivača i otvorite mu zasebni bankovni račun, kaže Mincher. "Imajte na umu da je to račun" povjerenja ", što znači da se radi o tuđem novcu koji imate na raspolaganju", kaže on objašnjavajući da budući da je to depozit i da bi iznajmljivač trebao vratiti cijeli ili veći dio ako ga prihvati njihov dogovor, stvarno je njihova novac, ne tvoj. Mincher kaže da je otvaranje drugog računa za najam također dobra ideja. "Znao sam imati 20 stanara pred vratima svakog svakog mjeseca koji su čekali da im plate stanarinu", kaže. "Ali smislio sam sustav u kojem im sada šaljem račun i uplatnicu, a oni mogu svaki mjesec jednostavno položiti stanarinu u bilo kojoj podružnici moje banke, umjesto da pokušaju doći kod mene kući." Također sugerira postavljanje automatskog propuha kako bi stanari mogli odabrati da im se najamnina svakog mjeseca samo povlači s računa. "Gotovo svaka banka to može postaviti", kaže on.
• Povratni depoziti: Ne možete samo sakupiti polog od 2.000 dolara, a zatim ga odlučiti vratiti tek kad se iznajmljivač iseli, kaže Mincher. "Morate im poslati detaljnu pojedinost", kaže on. Nakon što se vaš stanar odseli, obavezno nazovite sve komunalne tvrtke kod kojih je stanar imao usluge kako biste provjerili postoje li nepodmireni računi. Ako je tako, oduzmite to od pologa, kaže Mincher, zajedno s detaljnim detaljnim popisom svih popravaka koje ćete morati izvršiti.
Pravna pitanja: Zaštita vaših interesa
Bez obzira koliko vjerovali iznajmljivaču, nikada ne poslujte na temelju rukovanja i izgovorenog dogovora.
"Dogovor o najmu vrlo je vrlo važan i za početnike i za iskusne iznajmljivače", kaže Mincher, koji preporučuje da ugovorite sastanak s odvjetnikom za nekretnine kako bi pregledao vaše dokumente prije nego što netko potpiše. Možda će koštati malo više, ali to je cijena koju vrijedi platiti ako uzmete u obzir loše posljedice najma. Lokalni pravnik za promet nekretninama trebao bi znati zakone o najmu koji se mogu razlikovati od općine do općine. Također možete zatražiti manje formalne savjete kod tvrtki za upravljanje nekretninama, vašeg odjeljenja za stanovanje ili vašeg mjesnog odbora nekretnina.
"Na ovaj način možete saznati postoje li obrasci ili prilozi koji trebaju biti dio najma, jer ako ne znate za njih, mogu postojati neke prilično strašne posljedice", kaže Mincher, dodajući da na fakultetu grad Fort Collins u kojem živi i iznajmljuje imovinu, stanodavci također moraju imati obrazac za prijavu stana. "To je došlo od ljudi koji su u jednu kuću strpali više djece s fakulteta", kaže on. "Sada stanari moraju potpisati obrazac kojim se priznaje da grad ima pravilo da u jednoj kući ne mogu živjeti više od tri nepovezana čovjeka." Ako ovaj obrazac nedostaje, kaže Mincher, stanodavac može biti kažnjen s 1000 dolara jedan dan .
Uz velike novčane kazne, Mincher kaže da postoje i neki obrasci koji su potrebni da bi se najam stvarno učinio valjanim. „Na primjer, ako kuća ima građevinsku dozvolu prije 1979. godine, morate imati jedno od otkrića boja na bazi olova EPA kao dio najma, ili je u potpunosti poništiti ", Objašnjava.
I dok se sa svojim stanarima nadate najboljem, Holmes kaže da se pametno pripremiti za najgore. "Pazite da se poštuju svi državni zakoni, tako da ako morate nekoga deložirati, imate zakon na svojoj strani", kaže on, dodajući da je najbolji način da se to riješi savjetovanje s odvjetnikom za nekretnine. „Ako to ne učinite i ako odete na postupak deložacije i postoji rupa koju ste propustili u najmu, netko bi mogao na kraju živjeti u vašoj kući bez najma.
Upravljanje imovinom
Unajmljivanje tvrtke za upravljanje nekretninama može potrajati puno glavobolje od iznajmljivanja vašeg doma ako odaberete pravi. Društva za upravljanje obično će uzimati dio mjesečne najamnine u zamjenu za obradu pregleda, prikupljanje najamnina, popravke i druge svakodnevne aspekte upravljanja iznajmljivačima.
Upravitelji nekretninama vjerojatno će ili uzimati postotak mjesečne najamnine - negdje je to uobičajeno od 10 do 15 posto - ili će unaprijed uzimati naknade, ponekad koliko i najamnina prvog mjeseca. "Kako idu vaši vlasnici početnici, tih 10 posto njihove mjesečne stanarine vjerojatno je velik dio tog oraha", kaže Mincher. “Reci njihovo plaćanje (PITI) iznosi 950,00 američkih dolara mjesečno i iznajmljuju (dom) za 1.000,00 američkih dolara. Ako sami upravljaju njima, vjerojatno mogu natjerati te brojeve da rade, ali ako umiješaju menadžera imovine, sada dobivaju samo 900 dolara stanarine. "
Tvrtke za upravljanje će se baviti provjerom stanara, kreditnim izvješćima i drugim provjerama prije nego što se stanar useli. Ali morate odabrati pravu tvrtku ili osobu. "Odaberite nekoga tko je više usmjeren na upravljanje nego na prodaju", kaže Holmes. “Pogotovo ako samo želite vratiti što više novca dok se tržište ne vrati. Ako nemate nekoga tko ima iskustva s iznajmljivanjem kuće, mogao bi sjediti na tržištu najma duže nego što bi trebao. "